주담대 받기 전 한도와 월 상환액 확인하는 방법

얼마 전 집을 알아보던 지인이 매매가의 70%까지 주담대를 받을 수 있을 거라 생각했다가 은행 상담에서 예상보다 낮은 한도를 들었습니다. 집값만 보고 계산했는데, 기존 신용대출과 소득까지 함께 심사한다는 걸 뒤늦게 알게 된 거죠. 주담대는 ‘얼마까지 빌릴 수 있나’와 ‘매달 얼마를 갚을 수 있나’를 따로 계산해야 감이 잡힙니다.

집값으로 계산한 한도가 전부는 아니에요

주담대 한도를 볼 때 먼저 나오는 말이 LTV입니다. 집값에 비해 얼마를 빌리는지 나타내는 비율이에요. 예를 들어 5억 원짜리 집에 LTV 70%를 단순 적용하면 3억 5천만 원입니다. 그런데 이 숫자가 곧 대출 승인액은 아닙니다. 집이 있는 지역과 주택 보유 여부, 대출 목적에 따라 적용 비율이 달라지고, 선순위 대출이나 임차보증금이 있으면 실제 가능한 금액도 줄 수 있습니다.

정책상 최대한도도 따로 봐야 합니다. 금융위원회 안내에 따르면 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대에는 주택가격에 따른 한도 규정이 적용됩니다. 일반적인 경우 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원입니다. 이는 받을 수 있는 금액을 보장하는 숫자가 아니라 상한입니다. 정책대출이나 차주 유형에 따라 조건이 달라질 수 있으니 계약할 집을 정했다면 해당 주소와 본인 조건으로 확인해야 합니다.

소득과 기존 대출을 넣어 다시 계산하세요

집값 기준을 통과해도 DSR에서 한도가 달라질 수 있습니다. DSR은 연소득 가운데 모든 대출의 연간 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율입니다. 은행권의 일반적인 규제 기준은 40%입니다. 연소득이 6천만 원이라면 연간 원리금 상환액이 2천400만 원, 월평균 200만 원을 넘지 않는지 보는 식이죠. 다만 기존 대출의 상환액도 이 안에 들어갑니다.

예를 들어 자동차 할부와 신용대출을 갚는 데 매달 50만 원을 쓰고 있다면, 새 주담대에 쓸 수 있는 상환 여력은 단순 계산으로 월 150만 원 수준까지 내려갑니다. 실제 심사는 대출별 인정 만기와 상환 방식 등을 반영하므로 이 계산만으로 승인액을 확정할 수는 없습니다. 마이너스통장처럼 평소 잘 쓰지 않는 대출도 한도 심사에 영향을 줄 수 있어, 상담 전에 보유 대출을 한 번 적어두면 편합니다.

스트레스 DSR도 알아둘 만합니다. 미래에 금리가 오를 가능성을 반영해 대출 한도를 계산하는 제도예요. 이때 더해지는 스트레스 금리는 실제로 내는 이자율과 다릅니다. 같은 연봉과 집값이라도 지역, 금리 유형, 만기에 따라 계산 결과가 달라질 수 있으니 인터넷 계산기 숫자는 참고용으로 보고 은행의 사전심사 결과를 확인하는 편이 안전합니다.

금리보다 월 상환액을 먼저 비교해 보세요

금리 차이는 작아 보여도 매달 내는 돈에는 꽤 영향을 줍니다. 3억 원을 30년 동안 원리금균등상환으로 갚는다고 가정하면 연 4%에서는 월 약 143만 원, 연 5%에서는 월 약 161만 원입니다. 월 약 18만 원 차이예요. 이 수치는 계산을 위한 예시이며 실제 금리와 납입액은 상품 조건에 따라 달라집니다.

상환 방식도 함께 비교해야 합니다. 원리금균등은 매달 내는 금액이 일정해 생활비 계획을 세우기 쉽습니다. 원금균등은 초기에 납입액이 더 크지만 원금이 빨리 줄어드는 편입니다. 변동금리는 처음 제시된 금리가 낮더라도 이후 납입액이 늘 수 있고, 고정금리는 일정 기간의 지출을 예상하기 쉽습니다. 금리표의 숫자 하나보다 내 소득으로 감당할 월 납입액이 얼마인지가 더 실용적인 기준입니다.

우대금리를 적용받으려면 급여이체나 카드 사용 같은 조건을 유지해야 하는 상품도 있습니다. 처음 안내받은 금리만 보지 말고 우대 조건을 놓쳤을 때의 금리, 중도상환수수료, 고정금리 적용 기간까지 함께 물어보세요. 금융감독원의 금융상품 비교 공시에서 상품을 추린 뒤 은행별 실제 적용 조건을 비교하면 시간을 아낄 수 있습니다.

계약금 보내기 전에 이 순서로 확인하세요

• 집의 주소와 가격을 기준으로 규제지역 여부, LTV, 주택가격별 한도를 확인합니다.
• 연소득 증빙자료와 기존 대출의 잔액·월 상환액을 준비해 사전심사를 받습니다.
• 대출 희망액으로 월 상환액을 계산하고 관리비, 세금, 생활비를 뺀 뒤에도 여유가 있는지 봅니다.
• 매매계약일과 잔금일에 맞춰 대출 실행이 가능한지, 필요한 서류와 전입 조건이 있는지 은행에 확인합니다.

생애최초 구입자나 신혼부부라면 일반 은행 상품만 보지 말고 디딤돌대출과 보금자리론의 자격도 확인할 만합니다. 한국주택금융공사 안내처럼 정책대출에는 주택가격, 소득, 주택 보유 여부 등의 요건이 있어 누구에게나 같은 조건이 적용되지는 않습니다. 계약금을 보내기 전에는 은행 상담에서 예상 한도와 실행 일정을 확인하고, 계약서의 대출 관련 조건도 중개사와 꼼꼼히 상의하는 게 좋겠습니다.

솔직히 집을 고를 때는 원하는 집의 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그래도 주담대만큼은 승인 가능한 최대 금액보다 매달 무리 없이 갚을 수 있는 금액에서 출발하는 편이 마음이 편합니다.